AJB Rumah KPR: Panduan Lengkap Proses, Biaya, Syarat Terbaru

Pengertian AJB Rumah KPR dan Kepentingannya

Brighton.co.id - Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen otentik yang wajib dimiliki oleh pembeli properti sebagai bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan dari Penjual ke Pembeli. Akta ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan memiliki kekuatan hukum mutlak.

Dalam konteks Kredit Pemilikan Rumah (KPR), AJB memiliki peran yang sangat krusial, yaitu:

1. Dasar Hukum Kepemilikan: AJB adalah syarat utama untuk proses balik nama sertifikat (dari Penjual ke Pembeli) di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa AJB, Anda tidak dapat mengubah status kepemilikan properti secara resmi.
2. Jaminan Bank (APHT): Saat proses KPR, AJB menjadi dasar bagi bank untuk menerbitkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), yang menempatkan properti sebagai jaminan utang hingga kredit lunas.
3. Perlindungan Hukum: AJB melindungi hak Pembeli dan Penjual dari potensi sengketa di masa depan dan menjadi bukti transaksi yang sah di mata hukum.

Baca juga : Apa itu Surat AJB : Pengertian, Perbedaan, Ciri, Kegunaan, Isi, Syarat & Proses Pengurusan

Kapan AJB Rumah KPR Dibuat? (Membedah Dua Skenario)

Pembuatan AJB dalam transaksi KPR dapat terjadi pada dua waktu berbeda, tergantung jenis properti dan status sertifikat:

Skenario 1: AJB Dibuat Saat Akad Kredit (Biasanya Properti Baru/Developer)

Jika Anda membeli properti dari developer dan sertifikat properti (SHM/SHGB) sudah pecah atas nama Developer, AJB biasanya ditandatangani bersamaan dengan Akad Kredit KPR di hadapan Notaris/PPAT.

• Pada saat ini, hak kepemilikan beralih ke Anda, tetapi sertifikat akan langsung dipegang oleh bank sebagai jaminan (Hak Tanggungan).

• Anda akan menerima salinan AJB, sementara AJB asli disimpan oleh PPAT dan sebagian diserahkan ke BPN untuk proses Balik Nama dan pendaftaran Hak Tanggungan (HT) Bank.

Skenario 2: AJB Dibuat Setelah KPR Lunas (Biasanya Properti Seken atau Pelunasan Dipercepat)

Jika KPR Anda telah lunas, proses pembuatan AJB (dan/atau balik nama sertifikat) akan dimulai setelah Anda menyelesaikan kewajiban kepada Bank.

• Bank Melepaskan Hak Tanggungan: Setelah lunas, bank akan menyerahkan dokumen asli sertifikat properti (SHM/SHGB) dan Surat Roya (surat keterangan lunas dan penghapusan Hak Tanggungan).

• Baru Dilakukan AJB (jika belum pernah AJB) dan Balik Nama: Dokumen yang sudah bebas tanggungan ini kemudian dibawa ke PPAT untuk diurus AJB (jika sebelumnya hanya PPJB) dan dilanjutkan ke proses balik nama sertifikat di BPN.

Baca juga : Arti Surat Perjanjian Hutang, Contoh, dan Cara Membuatnya

Tahapan Lengkap Pembuatan AJB Rumah KPR

Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang di wilayah hukum properti berada. Berikut adalah langkah-langkah detailnya:

Rincian Biaya AJB Rumah KPR Terbaru

Terdapat tiga komponen biaya utama yang harus disiapkan dalam proses pembuatan AJB KPR:

1. Biaya Jasa PPAT/Notaris

Biaya ini dibayarkan atas jasa PPAT dalam menyusun draf AJB, memverifikasi dokumen, menyaksikan penandatanganan, hingga mengurus pendaftaran Balik Nama ke BPN. Biaya jasa PPAT diatur dan memiliki batas maksimal berdasarkan nilai transaksi, sebagaimana tercantum dalam regulasi PPAT:

Catatan: Biaya ini sering kali bersifat negosiatif, namun tidak boleh melebihi batas maksimal di atas.

Baca juga : Terbaru! Biaya AJB ke SHM: Syarat, Berkas, dan Tahapannya

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ini adalah pajak yang wajib dibayar oleh Pembeli properti sebelum AJB diterbitkan.

• Tarif BPHTB: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

• Rumus Hitung: BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi - NPOPTKP)

  • NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah batas nilai properti yang bebas pajak di setiap daerah. Besaran NPOPTKP berbeda-beda di setiap wilayah (misalnya di DKI Jakarta ditetapkan Rp 800 Juta untuk rumah tinggal, sementara di daerah lain minimal Rp 60 Juta).

3. Pajak Penghasilan (PPh) Final

Ini adalah pajak yang wajib dibayar oleh Penjual properti.

• Tarif PPh Final: 2,5% dari Nilai Transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

  • Bukti pelunasan PPh ini harus dilampirkan oleh Penjual kepada PPAT.

Baca juga : 4 Ciri-Ciri AJB Palsu dan Cara Menghindarinya

Syarat Dokumen Wajib Pembuatan AJB

Untuk mempercepat proses, pastikan semua dokumen di bawah ini sudah tersedia saat Anda datang ke kantor PPAT/Notaris:

Baca juga : PPJB dan AJB: Pengertian, Unsur dan Perbedaannya

Perbedaan AJB dan PPJB: Mengapa AJB Lebih Penting?

Sebelum AJB dibuat, seringkali Pembeli dan Penjual membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), terutama jika properti masih dalam tahap pembangunan (inden) atau Pembeli masih dalam proses pengajuan KPR.

AJB adalah dokumen legal yang secara resmi mencatat peralihan hak. PPJB hanyalah janji untuk melakukan jual beli di masa depan.

Baca juga : Fakta Penting KPR

Solusi Jika Developer Menunda Pembuatan AJB KPR

Salah satu masalah yang kerap muncul, terutama pada pembelian rumah baru, adalah developer yang menunda atau tidak kunjung memproses AJB, meskipun angsuran KPR sudah berjalan. Berikut langkah hukum yang dapat Anda tempuh:

1. Langkah Persuasif (Musyawarah): Lakukan komunikasi tertulis kepada developer yang isinya menanyakan kejelasan jadwal penandatanganan AJB.

2. Somasi (Teguran Hukum): Jika langkah persuasif gagal, kirimkan surat teguran hukum (Somasi) yang dibuat oleh pengacara. Somasi biasanya diberikan 1 hingga 3 kali, dengan batas waktu penyelesaian kewajiban yang jelas (misalnya 14 hari). Somasi adalah bukti itikad baik Anda untuk menyelesaikan masalah.

3. Jalur Hukum (Gugatan): Jika Somasi diabaikan, Anda dapat membawa kasus ini ke ranah hukum.

   • Gugatan Perdata: Ajukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas dasar wanprestasi (ingkar janji) oleh developer. Anda dapat menuntut ganti rugi.

   • Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK): Anda juga dapat mengajukan laporan ke BPSK untuk mediasi atau arbitrase, karena masalah ini terkait dengan hak konsumen.

Memilih developer yang kredibel sejak awal adalah pencegahan terbaik agar proses AJB KPR Anda berjalan lancar hingga sertifikat resmi menjadi milik Anda.

Baca juga : Surat Pernyataan Jual Beli Rumah: Pengertian, Faktor, Poin Penting dalam Surat

Temukan Solusi Properti Terbaik Anda

Apakah Anda sedang mencari rumah siap huni dengan desain arsitektur memukau atau tanah kavling untuk membangun rumah impian? Brighton siap membantu Anda dengan ribuan listing properti terverifikasi di seluruh Indonesia untuk mewujudkan impian tersebut.

Baca artikel menarik lainnya seputar dunia desain dan properti di laman artikel Brighton atau langsung jelajahi ribuan listing properti dijual di seluruh Indonesia melalui halaman properti dijual Brighton. Jangan tunda lagi, wujudkan properti impian Anda sekarang!

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta, Surabaya, Bandung, Tangerang, atau area lainnya—temukan sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait AJB Rumah KPR: Panduan Lengkap Proses, Biaya, Syarat Terbaru. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate