Tentang Brighton Join Brighton Prestasi Artikel Kontak

Surat Rumah PPJB: Kekuatan Hukum, Isi Wajib, Beda dengan AJB

12 Dec 2025

Dokumen Legalitas

Penulis: Nurin

Brighton.co.id - Dalam setiap transaksi properti, utamanya jual beli rumah yang masih dalam tahap pembangunan atau memiliki kendala administratif, Anda pasti akan mengenal istilah PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

Namun, seberapa kuatkah kedudukan surat rumah PPJB di mata hukum? Apakah ia sama dengan Akta Jual Beli (AJB) yang menjadi bukti kepemilikan mutlak? Memahami perbedaan dan isi krusial PPJB adalah kunci agar transaksi properti Anda berjalan aman, terhindar dari sengketa, dan terlindungi secara hukum.

Artikel ini akan mengupas tuntas pengertian surat rumah PPJB, kekuatan hukumnya yang mengikat, komponen wajib di dalamnya, serta membedakannya secara jelas dengan AJB.

Pengertian Surat Rumah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli properti sebagai perjanjian pendahuluan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dalam PPJB, kedua belah pihak mengikatkan diri untuk melakukan jual beli properti di kemudian hari, dengan syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi terlebih dahulu. PPJB merupakan bentuk komitmen awal yang bersifat obligatoir (mengikat).

Kapan Surat PPJB Diterbitkan?

PPJB umumnya digunakan dalam kondisi-kondisi berikut:

Properti Indent (Belum Selesai Dibangun): Jual beli dilakukan untuk rumah atau apartemen yang masih dalam tahap konstruksi.
Sertifikat Belum Pecah: Sertifikat induk (HGB atau SHM) masih atas nama developer dan belum dipecah (split) menjadi masing-masing unit.
Syarat Pembayaran Belum Lunas: Pembeli melakukan pembayaran secara bertahap (cicilan) dan belum melunasi harga jual.
Syarat Jual Beli Belum Terpenuhi: Ada syarat administratif tertentu, seperti izin mendirikan bangunan (IMB) atau pelunasan pajak, yang belum dipenuhi oleh salah satu pihak.

Kekuatan Hukum Surat Rumah PPJB: Mengikat atau Mutlak?

PPJB merupakan perjanjian yang diatur dalam hukum perdata (KUHPerdata) dan didasarkan pada asas kebebasan berkontrak. Artinya, PPJB memiliki kekuatan hukum yang mengikat kedua belah pihak yang membuatnya.

1. Dasar Hukum: Asas Konsensualisme

PPJB bersumber dari Pasal 1338 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa: "Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya."

Kekuatan PPJB terletak pada isinya, bukan pada status peralihan hak kepemilikan.

2. Status Kepemilikan Hak (Kunci EEAT)

Penting untuk dipahami bahwa:

Surat PPJB BUKANLAH akta pemindahan hak kepemilikan. Selama dokumen yang dimiliki masih PPJB, hak kepemilikan tanah dan bangunan (sertifikat) masih berada di tangan penjual (atau developer).
PPJB HANYA menciptakan hak dan kewajiban antara penjual dan pembeli (misalnya, kewajiban membayar dan kewajiban menyerahkan unit).
Peralihan hak kepemilikan secara sah dan mutlak baru terjadi setelah penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT dan pendaftaran balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Isi Wajib dalam Surat PPJB Rumah yang Krusial

Untuk memastikan PPJB Anda sah dan kuat secara hukum, dokumen tersebut harus mencantumkan poin-poin krusial yang jelas dan detail. Poin-poin ini menjadi syarat mutlak yang mengikat kedua pihak.

No	Komponen Wajib	Detail Krusial
1	Identitas Pihak	Nama lengkap, NIK/Paspor, alamat, dan status perkawinan (jika sudah menikah, wajib menyertakan persetujuan pasangan).
2	Objek Properti	Deskripsi lengkap properti: alamat, nomor unit, luas tanah dan bangunan (tertera di Sertifikat/IMB).
3	Harga dan Cara Bayar	Harga jual yang disepakati, rincian termin pembayaran (tanggal jatuh tempo dan jumlah), serta sanksi keterlambatan/pembatalan.
4	Jadwal Serah Terima	Tanggal pasti penyerahan unit (untuk properti inden) dan kondisi unit saat diserahkan.
5	Jadwal AJB	Tanggal target atau syarat-syarat yang harus terpenuhi untuk penandatanganan AJB. Ini adalah klausul yang paling penting.
6	Jaminan Penjual	Penjual menjamin properti bebas sengketa, tidak dalam jaminan bank, dan semua pajak/biaya sudah ditanggung (klausul ini memperkuat EEAT).
7	Klausul Pembatalan	Syarat-syarat pembatalan oleh salah satu pihak dan konsekuensi yang jelas (misalnya, pengembalian dana, potongan denda).
8	Penyelesaian Sengketa	Penetapan domisili hukum (misalnya, melalui Pengadilan Negeri atau Badan Arbitrase) jika terjadi perselisihan di masa depan.

Perbedaan Krusial: Surat Rumah PPJB vs. AJB

Membedakan PPJB dan AJB adalah kunci untuk memahami status kepemilikan properti Anda.

Pembeda	Surat Rumah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)	AJB (Akta Jual Beli)
Definisi	Perjanjian Awal (pendahuluan) yang mengikat secara personal.	Akta Otentik yang mengikat secara publik (mutlak).
Kekuatan Hukum	Mengikat (Obligatoir): Hanya mengikat pihak yang berkontrak.	Mutlak (Zakelijk): Bukti sah pemindahan hak kepemilikan.
Peralihan Hak	TIDAK terjadi peralihan hak. Sertifikat masih atas nama Penjual/Developer.	TERJADI peralihan hak kepemilikan. Memungkinkan Balik Nama Sertifikat.
Pejabat Pembuat	Dibuat di bawah tangan (materai) atau di hadapan Notaris (PPJB Notariil).	Wajib dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Fungsi	Dasar hukum untuk menuntut janji jika salah satu pihak wanprestasi.	Dasar hukum untuk mendaftarkan balik nama sertifikat di BPN.

Risiko dan Tips Aman dalam Transaksi PPJB

Karena PPJB belum memindahkan hak kepemilikan, ada beberapa risiko yang perlu Anda waspadai, terutama jika PPJB hanya dibuat "di bawah tangan" (tanpa Notaris).

1. Risiko Utama

Wanprestasi Penjual/Developer: Properti tidak selesai dibangun sesuai jadwal, atau sertifikat tidak kunjung dipecah.
Pengikatan Ganda: Properti yang sama diikat kepada lebih dari satu pembeli (risiko tinggi jika sertifikat belum dibalik nama).
Sertifikat Dijadikan Jaminan: Penjual menjaminkan sertifikat properti ke bank lain setelah PPJB ditandatangani.

2. Tips Aman (Memperkuat Kedudukan Hukum PPJB)

Selalu Gunakan PPJB Notariil: Buatlah PPJB di hadapan Notaris. Meskipun tetap bukan pemindahan hak, PPJB yang dibuat Notaris (Akta Otentik) memiliki pembuktian yang lebih kuat di pengadilan daripada PPJB di bawah tangan.
Cek Riwayat Kepemilikan: Pastikan properti dan Sertifikat asli bebas dari sengketa, tidak sedang dijaminkan, dan bukan merupakan objek sita.
Klausul Sanksi yang Jelas: Pastikan PPJB mengatur sanksi denda yang besar jika Penjual/Developer wanprestasi (terlambat serah terima atau terlambat AJB).
Klausul Pengalihan Hak: Minta Notaris mencantumkan klausul bahwa Penjual/Developer dilarang mengalihkan, menjual, atau menjaminkan properti kepada pihak ketiga sejak PPJB ditandatangani.

Dengan memahami betul pengertian, isi krusial, dan kekuatan hukum surat rumah PPJB, Anda dapat memastikan langkah awal transaksi properti sudah terjamin, sehingga proses menuju AJB dan sertifikat hak milik dapat berjalan lancar. Selalu konsultasikan dokumen PPJB dengan Notaris/PPAT yang tepercaya.

Temukan Properti Impian Anda Bersama Brighton

Jangan biarkan urusan legalitas menghambat niat Anda untuk punya rumah. Dapatkan informasi terkini seputar dunia properti dan peluang memiliki rumah bersama kami. Jelajahi ribuan listing properti terbaik dan temukan artikel informatif lainnya hanya di Brighton.

Jadi, temukan rumah impian Anda di Jakarta Pusat , Jakarta Selatan, Bandung, Surabaya, atau area lainnya—sekarang juga!

Itulah penjelasan lengkap terkait Surat Rumah PPJB: Kekuatan Hukum, Isi Wajib, Beda dengan AJB. Semoga informasi yang kami berikan bermanfaat, terutama bagi Anda yang hendak membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya. (Why)

Brighton.co.id: Situs jual beli properti terbaik, terlengkap, dan terpercaya

Temukan ribuan listing rumah, apartemen, tanah, villa, ruko, dan gudang hanya di Brighton Real Estate